節税効果大!相続税対策に有効な「貸家建付地」とは

相続税を節税するために、相続財産の評価額を下げることは有効です。
相続財産に土地や建物があるなら、「貸家建付地」として評価額を下げることができます。

貸家建付地とは、いったい何のことなのでしょうか?この記事で分かりやすく解説しています。

評価額が下がる「貸家建付地」

貸家建付地とは、自分の所有する土地に賃貸用の建物を建てて、他人に貸している状態を言います。
例えば、土地の所有者が建てたアパートやマンションなどがあり、入居者が入っていれば、その土地は貸家建付地となります。

「建付地」とは、建物が建っている土地で、土地の所有者と建物の所有者が同一の土地のことを言います。
つまり、建付地である土地に建つ建物が自分で建てた賃貸用物件であるなら、その土地は貸家建付地と呼ばれるようになります。

貸家建付地の評価額が下がるのは、入居者という第三者がいるために、普通の土地のように所有者の一存ですぐに処分できないという点が考慮されていることによります。

貸家建付地の評価方法

貸家建付地の評価額は、以下の式で計算します。

「自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」

自用地としての価額」とは、自用地(他人に使用権のない土地)であった場合の評価額のことです。
自用地の評価額は、路線価のある土地であれば「路線価×地積」で求められます。
路線価のない土地は、「固定資産税評価額×地域ごとの倍率」で求めます。

借地権割合」とは、土地の権利全体のうち、その土地を借りている人が有する権利の割合のことを言います。
借地権割合は地域ごとに異なりますが、地価の高い地域ほど高くなる傾向があります。

土地の借地権割合は、路線価図や評価倍率表を見ると分かります。
評価倍率表では、地域名の隣に「借地権割合」という欄があるため、一目見て分かります。
路線価図上の道路の上には「250B」などの書式で数字とアルファベット記号が記載されており、アルファベット記号がその道路の両側の土地の借地権割合を表しています。
路線価図のアルファベット記号が表す借地権割合は、以下の表のようになります。

アルファベット 借地権割合
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%

先ほど例に出した「250B」の場合は、借地権割合は80%ということになります。

「借家権割合」とは、建物の権利全体のうち、建物を借りている人が有する権利の割合のことを言います。
地域によって割合の異なる借地権割合と異なり、借家権割合は全国一律で30%と定められています。

「賃貸割合」とは、建物全体のうち実際に賃貸されている部分の割合のことを言います。
アパートやマンションなどの場合は、建物内の独立部分(各部屋)の床面積の合計のうち、実際に入居者が入っている部屋の床面積は何割かを計算することになります。

相続における貸家建付地のデメリット

土地に建物を建てて貸すにしろ、今ある建物を貸すにしろ、貸家建付地にすることで不動産の評価額は抑えることができます
その上、賃料収入を得ることもできるため、一石二鳥と考える人もいます。

ただし相続という場面を想定した場合、貸家建付地にはデメリットも生まれます。
そのひとつが、相続の際の遺産分割で争点になる可能性があるということです。

貸家建付地は不動産のため、相続人が複数いても人数分に切り分けることができません。
複数の相続人に所有権を共有させることは可能ですが、それでは書類上の権利を有しているだけで、相続人にとっての実際的なメリットはほとんどありません。
誰か一人に相続させるのであれば、他の相続人が納得するだけの代わりの財産を用意しなくてはなりません。それがなければ、貸家建付地を取り合って争うことになるでしょう。

貸家建付地のデメリットは他にもあります。
経営者としての責務と、入居者に起因するトラブルのリスクです。

収入が発生するということは、それなりの役務を負うことが求められます。
賃貸物件の場合は、大家としての物件管理や保全が常に求められます。何かトラブルがあれば大家に責任があるかないかに関わらず、対応しなくてはなりません。

誠実に賃貸経営をしていても、身勝手な入居者に悩まされる可能性もあります。
最も多いトラブルは家賃滞納でしょう。管理会社に督促を任せることもできますが、入居者が督促に応じない場合の裁判費用などは基本的に大家の負担です。

一部の入居者が騒音などの迷惑行為を働けば、他の入居者は大家に対応を求めます。
善良な入居者であっても建物内で人知れず死亡してしまえば、孤独死現場となった部屋は「訳アリ物件」となり、家賃を大幅に下げなくてはなりません。

メリットの裏にはデメリットもあります。賃貸経営にかかるリスクを負えるかどうか、十分吟味しましょう。

貸家建付地で節税したい時の相談先は?

貸家建付地で相続税節税を目指すなら、相続税に関する実務経験豊富な税理士相続専門家に相談しましょう。

貸家建付地のメリットをフル活用するためには、評価額を正しく導き出すことが必要です。
評価額の計算方法はご紹介してきましたが、正しい評価額を出すためには加算や減算、特例制度の適用など様々な過程を経なければなりません。
税務に詳しくない人がそのすべてを自分で行おうとするのは、不可能と言っても良いでしょう。

不動産の節税をお考えの方はご相談を

貸家建付地には大きな責任も伴いますが、相続税評価額を下げることで節税が可能です。
税理士であっても、評価額計算に不慣れな人だと素人計算と変わらない結果になることがあります。税理士に依頼する際には、実務経験を重視して選択するべきです。

当窓口では相続実績30年超のベテランの他、各士業が連携してお客様の相続をサポートいたします。
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