相続税の節税に不動産を有効活用すべき理由

相続財産には、預貯金や株式などの有価証券の他に、土地や建物などの不動産も含まれます。
近年、相続税の節税のために不動産が使われるケースが増えてきています。

なぜなら、相続財産の金額を算出する上で、預貯金や株式は同額に扱われますが、不動産は取引額より低く評価されるからです。よって、相続財産を減らすことができるのです。

では、具体的にどれくらいの節税が見込めるのでしょうか。また、不動産といっても更地や家屋、持ち家や貸家など様々なケースがありますが、どんな節税が見込めるのでしょうか。
ここでは、相続税の節税対策としての不動産の活用について、解説していきたいと思います。

現金より不動産の方が相続税を節税できる

相続が発生すると、財産全体の価値を算出し、税務所に相続税を納めます。
相続財産のなかで、現金や株式などは同額ですが、不動産は取引額よりも低く評価されます。これには、国税庁により法令で定められた基準があります。

では具体的に、不動産はどれくらい低く評価されるのでしょうか。

不動産が宅地の場合は、「路線価方式」もしくは「固定資産税倍率方式」のいずれかにより評価額が決まります。

路線価方式による評価

路線価方式では、国税庁が毎年発表する公示価格の80%を目安に土地の値段が評価されます。

路線価が定められていない土地に関しては、固定資産税倍率方式を用います。固定資産税評価額の70%で評価されます。
不動産が家屋など建物の場合は、固定資産税の評価額をもとに計算され、時価の70%程になります。

よって、現金のまま相続するよりは、不動産に変えた方が、相続財産を2〜3割程減らすことができるのです。財産が減るということは、相続税もその分減らすことができるということです。

更に相続税を減らすには貸家にするという方法も

現金を不動産に変えるだけでも相続財産を70〜80%まで減らすことができますが、実は、不動産が「貸宅地」もしくは「貸家建付地」であった場合、更に評価額を下げることができます。

貸宅地とは自分が所有する土地に他人の家が建っている土地ということで、貸家建付地とは自分が建てた家を他人に貸している、つまりアパートやマンションが建っている土地のことを言います。
どちらも、土地や住まいを借りている第三者の権利が発生しており、所有者は自由に土地を使えなくなることから、自分の居住用不動産よりも評価額が低くなります。

貸宅地・貸家建付地それぞれに評価額を算出する計算式がありますが、結論から言いますと後者、つまり貸家やアパート、マンションを建てて貸す方が、評価額を一層下げることができます。

また、入居者からの家賃収入もある訳ですから、相続税を減らしつつ、日々の収入を得ることも可能です。

貸家建付地にした場合の注意点

しかし、貸家やアパート、マンションにした場合は、いくつかの注意があります。

一つは、空室になった場合に、経営的なリスクを負わなければならないということです。
また、相続時に空室があった場合、100%の入居時よりも評価額が上がってしまうということがあります。

入居者が多ければその分借りている人の権利が発生しますので、入居率が上がる程評価額は低くなるのです。入居率を上げたい場合には、建物の修繕やリフォームをして入居者を募りますが、これにも経営的な判断が必要になってきます。

二つ目は、ローンが残る危険性があるということです。
建物を建てた時にローンを組んだり、入居率を上げるために行った大規模なリフォームによってローンを組んだりした後、その支払いが終わらないうちに相続が始まってしまうと、借金も相続する事態になりかねません。

三つ目は、遺産分割が難しいということです。
相続人が複数いる場合に、アパートやマンションの経営をめぐって相続人同士の意見がまとまらないことがよくあります。また、現金化して分けようにも入居者がいるので、すぐには難しい状態にあると言えます。

相続税の節税のための不動産購入も専門家に相談を

相続税の節税対策として不動産を購入することは、確実に有効であることがわかります。
中でも、アパートやマンションを建てて貸すことが、相続財産の評価額の面から考えると一番低く抑えることができます。

しかし、それにはいくつかのリスクを考えなければなりません。
また、収益性の高い不動産かどうかの判断も必要になってきますし、相続税の支払いには現金が必要になりますから、全てを不動産に変えてしまう訳にもいきません。

相続税は、配偶者が相続する場合には、1億6,000万円までの相続財産は非課税になります。しかし、相続した配偶者も数年の内に亡くなってしまうと、それを相続した子の相続税が膨らんでしまう場合も考えられます。

また、同じ不動産であっても「小規模宅地等の特例」を使って二世帯住宅を建て、一定の条件を満たすことができれば、自宅の土地の評価額を最大80%下げる、つまり通常の評価額の20%まで下げることができます。

このように、相続税には様々な側面があります。
相続に強い専門家に相談すれば、どのくらい不動産を購入するのが良いのか、購入額は妥当なのか、購入した不動産をどの様に活用すれば効果的な節税につながるのかなど、自身に一番合った節税対策をアドバイスしてくれることでしょう。

当窓口では相続に卓越した各専門家が連携し、お客様にとって最も適した節税方法のご案内が可能です。

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