相続税節税には不動産の活用が効果的!現金を不動産に換えて節税する方法

相続税の基礎控除額が減額されて以来、不動産を活用した節税対策は富裕層だけのものではなくなっています。

今回は、相続税対策としてできることや、不動産を活用すると節税になるのはなぜか、不動産による節税の前に行うべきことは何か、について解説します。

相続税の節税対策は多種多様

相続税の節税方法は、大きく分類すると次の3種類になります。

      相続財産を減らす
      相続財産の評価額を下げる
      贈与や特例を活用する

では、それぞれの概要を簡単に説明します。

1.相続財産を減らす

相続財産が多ければ、基礎控除額を超えて相続税が課される可能性も高くなります。
そのため、生前に相続財産を適度に減らしておくことは、有効な節税対策です。

例えば、相続人などへ年110万円までの少額の贈与をすることができます。
年110万円までであれば贈与税がかかる心配もないため、早くから始めるほどに大きな効果を生む方法です。

生命保険の非課税枠を活用することもできます。
生命保険金は、500万円×法定相続人の人数にあたる金額が控除されます。
相続人の人数に合わせて最大限の控除を適用できるよう、可能な範囲で保険金の額を大きくしておくなら、効果的な節税対策になるでしょう。

2.相続財産の評価額を下げる

そのままの状態では評価額の減額がない財産は、評価額を下げる工夫をすることもできます。

例えば、空き地です。空き地は自用地または雑種地として評価されるため、評価減はありません。賃貸住宅を建てることで貸家建付地となれば、空き地のままでいるよりも評価額を減額できます。

宅地も評価額が高くなりがちですが、用途を分けて区画を変えることで評価額を下げることができます。例えば、宅地のうち路線価の高い道路に面した部分を区画分けし、自宅部分は路線価の低い道路にのみ面するようにすれば、自宅部分の宅地は評価額が下がります。

3.贈与や特例を利用する

工夫して贈与することも、効果的な節税対策です。

例えば、子どもを飛び越して孫へ贈与することができます。子どもの代をスキップするため、相続税の課税を1回分削ることができます。孫への贈与は生前に行うのが最善です。
相続開始後にも孫への贈与はできますが、相続税が2割加算されてしまうため、できる限り贈与しておいたほうが節税効果があります。

配偶者がいれば、「配偶者控除の特例」を利用して生前に自宅を贈与することもできます。
適用のためには諸条件を満たす必要がありますが、贈与税の基礎控除額110万円とは別に最高2,000万円まで、合計すると2,110万円までは贈与税をかけずに贈与することが可能です。

ご紹介した節税対策は、生前の節税対策として行えることのほんの一例です。
いずれも正しく活用するなら節税効果は抜群ですが、生前対策である以上は自ら行動しなければ始まりません。

相続が心配になってから取り掛かれば良い、と先延ばしにせず、積極的に行動しましょう。生前対策のほとんどは、開始時期が早いほど大きな節税効果を上げます。

不動産による節税対策と、その効果とは

不動産を活用した相続税節税の代表的なパターンは、現金を不動産に換える「資産組み換え」です。

例として、1億円の現金は1億円として評価され、そのすべてに相続税が課されます。
しかし、現金1億円が不動産に変われば話は別です。

不動産は、評価額を算出して相続税を計算します。
不動産の評価額は、現金のように100%の価値が反映されるものではありません。

例えば、市街地の土地の評価額は「路線価」によって算出されます。路線価は、土地の市場価格の約60%から70%ほどになるため、土地だけでも最大で40%ほどの評価減ができる場合があります。

建物については固定資産税評価額がそのまま評価額となりますが、固定資産税評価額は建設費用の約60%から80%とされています。つまり、建物についても最大で40%ほど評価減となる可能性があります。

不動産の強みは、現金よりも評価額が下がることだけではありません。
自分が住むための不動産や、賃貸物件として活用する不動産に対しては、相続開始後に「小規模宅地等の特例」が適用できる可能性があります。
小規模宅地等の特例が適用になれば、宅地の評価額の80%が減額されます。

駆け足で説明してきましたが、1億円を現金のまま保有している場合と、不動産にした場合とでは、節税という点で大きな差が生まれることがお分かりいただけると思います。

不動産を活用した節税対策は、まず専門家に相談を

不動産を活用した節税対策を実行したものの、不動産の維持管理や賃貸経営に行き詰まり節税どころではなくなってしまうケースもあります。

不動産は購入費用や所有者の責任が大きいため、節税したいからと安易に手を出すことはお勧めできません。
まずは、税理士、司法書士、弁護士などの専門家に相談してみるようにしましょう。

専門家であれば、依頼者一人一人の状況によって最適な節税対策をアドバイスできます。
依頼者が不動産を活用した節税対策を希望していても、必要性が薄いもしくはリスクが大きいと判断すれば、率直に助言してくれるでしょう。

不動産を効果的に活用すれば、現金のままで相続させるよりも圧倒的に相続税を節税することができます。
節税効果が大きい分、相応のリスクもあるため、実行前に必ず専門家の意見を仰ぎましょう。