小規模宅地等の特例とは?概要と適用要件について解説

相続税の節税や、不動産を活用した相続対策には「小規模宅地等の特例」を活用することができます。

適用するための要件は複雑ですが、相続税を大幅に軽減できる可能性があるため、概要だけでも覚えておくなら役に立つことでしょう。

被相続人が住んでいた宅地などの評価額が減額される

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた宅地(住居などが建っている土地)などを相続で取得する場合、一定の面積までは評価額を50%もしくは80%減額する、という制度です。
例えば、評価額1億円の宅地でも80%減額されれば評価額は2,000万円です。この特例を適用できれば、相続財産の額を相続税の基礎控除額内に抑えられる可能性も高まります。

小規模宅地等の特例を適用できる宅地には4種類があり、被相続人の住居のある宅地以外にも、生計を立てるための事業に使用していた宅地などに適用できます。

宅地などについて、他の財産にはない高額な減額特例が用意されているのは、被相続人の遺族が相続税を支払うために住居などを売り払い、住む場所や生計手段を失うようなことがないようにするためです。

小規模宅地等の特例を適用できる4つの宅地

では、小規模宅地等の特例を適用できる4種類の宅地について解説します。

1. 特定居住用宅地

330㎡までの宅地について、80%の減額ができます。

特定居住用宅地には、2つの区分があります。
1つは、被相続人が所有しており、亡くなる直前まで住んでいた宅地です。
2つ目は、被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいた宅地です。

2. 特定事業用宅地

400㎡までの宅地について、80%の減額ができます。

特定事業用宅地にも、2つの区分があります。
1つは、相続開始直前の時点で被相続人の事業のために使用されていた宅地です。
2つ目は、被相続人と生計を共にしていた親族が、事業のために使用していた宅地です。

3. 貸付事業用宅地

200㎡までの宅地について、50%の減額ができます。

貸付事業用宅地にも、2つの区分があります。
1つは、相続開始直前の時点で被相続人の貸付事業のために使用されていた宅地です。
2つ目は、被相続人と生計を共にしていた親族が、貸付事業のために使用していた宅地です。

4. 特定同族会社事業用宅地

400㎡までの宅地について、80%の減額ができます。
相続開始直前の時点で、被相続人または被相続人の親族などが一定以上の株式または出資額を有している法人が、貸付事業を除く一般事業に使用していた宅地のことを言います。

ちなみに、宅地が規定の面積を超えてしまっていても特例の適用は可能です。
規定内の面積については特例を適用し、超えた部分については通常の評価額となります。

小規模宅地等の特例を適用されるための要件とは

では、4種類の宅地それぞれの要件を見ていきましょう。
要件は、宅地を取得した人ごとに異なります。

1. 特定居住用宅地

被相続人の配偶者が取得する場合は、無条件です。

被相続人と同居していた親族の場合は、相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地に居住し、かつ所有し続けていることが要件になります。

被相続人と同居していない親族が取得した場合は、次の4つの要件をすべて満たしている必要があります。

  • 被相続人に配偶者がいないこと
  • 相続開始直前の時点で、同居していた相続人(相続放棄があった場合は、相続放棄した人)がいないこと
  • 相続開始前3年以内に、日本国内にある自分の所有する宅地または自分の配偶者の所有する宅地に住んだことがないこと
  • その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

2. 特定事業用宅地

被相続人の事業に使用されていた宅地の場合は、取得した人が被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、宅地を申告期限まで保有し続け、その事業を営んでいることが要件です。

被相続人と生計を共にしていた親族の事業に使用されていた宅地の場合は、相続開始直前から相続税の申告期限までその宅地で事業を営んでいることと、その宅地を相続税の申告期限まで保有し続けていることが要件です。

3. 貸付事業用宅地

被相続人自らが営んでいた貸付事業に使用されていた宅地の場合は、取得した人が被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、宅地を申告期限まで保有し続け、その貸付事業を営んでいることが要件です。

被相続人と生計を共にしていた親族の貸付事業に使用されていた宅地の場合は、相続開始直前から相続税の申告期限までその貸付事業を営んでいることと、その宅地等を相続税の申告期限まで保有し続けていることが要件です。

4. 特定同族会社事業用宅地

宅地を取得した人が、相続税の申告期限においてその法人の役員であることと、その宅地を相続税の申告期限まで保有し続けていることが要件です。
※小規模宅地等の特例制度については、2018年の税制改正により、適用要件が厳しくなっています。詳しくは当窓口までご確認ください。

小規模宅地等の特例についての相談先は?

ここまでご紹介してきたように、特例を適用するためには満たすべき要件があります。
居住用宅地を被相続人の配偶者が相続する予定であれば、特に難しいことはありませんが、それ以外のケースは要件が細かく定められています

特例が適用できるか分からない場合や、満たすべき要件が多いため不安がある場合には、小規模宅地等の特例に詳しい税理士や専門家に相談してみましょう。税理士ではあっても相続税関係の特例には詳しくない人もいますので、相談先は注意深く選びましょう。

小規模宅地等の特例には種々の要件がありますが、適用できれば非常に大きな恩恵を受けられます。適用の可能性を最大限高めるための近道は、相続税問題の取り扱い経験豊富な税理士や専門家に相談することです。